🏡 Vai varat paļauties uz zemesgrāmatu, iegādājoties īpašumu pie jūras? Izrādās, ka arī zemesgrāmatā oficiāli reģistrēta ēka vēl negarantē tiesības tās vietā būvēt jaunu māju. Taču vai valsts iestādes un administratīvā tiesa drīkst apšaubīt jau spēkā esoša zemesgrāmatas ieraksta tiesiskumu? Latvijas Republikas Senāts 2026. gada 10. septembra spriedumā lietā Nr. SKA-64/2026 vērtēja tieši šādu situāciju. Strīds bija par nekustamo īpašumu Apšuciemā, kur īpašniece vēlējās būvēt dzīvojamo māju Baltijas jūras un Rīgas līča piekrastes krasta kāpu aizsargjoslā. Lietā sadūrās divi ļoti būtiski principi – dabas aizsardzības intereses un cilvēka tiesības paļauties uz valsts uzturētā zemesgrāmatā nostiprinātajām tiesībām.

🌊 Viss sākās ar šķietami vienkāršu vēlmi uzbūvēt māju pie jūras. Īpašniecei piederēja zeme, uz kuras jau atradās zemesgrāmatā reģistrēta saimniecības ēka. Sākotnēji viņa vēlējās uzbūvēt vienstāva dzīvojamo māju ar 230,7 m² apbūves laukumu, piebraucamo ceļu, autostāvvietas un nepieciešamo infrastruktūru. Valsts vides dienests 2020. gadā šai iecerei pat izsniedza tehniskos noteikumus. Tomēr kāda trešā persona, aizstāvot vides intereses, tos apstrīdēja, un Vides pārraudzības valsts birojs tehniskos noteikumus atcēla. Īpašniece mēģināja vēlreiz, piedāvājot pieticīgāku projektu – divstāvu vienģimenes māju ar 155 m² apbūves laukumu. Taču arī šoreiz iecere netika virzīta tālāk. Sekoja tiesvedība, kas nonāca līdz pat Senātam.

🌲 Kāpēc vispār radās problēmas, ja uz zemes jau atradās ēka? Aizsargjoslu likums krasta kāpu aizsargjoslā vispārīgi aizliedz būvēt jaunas ēkas un paplašināt esošās, paredzot tikai atsevišķus izņēmumus. Viens no tiem noteiktos apstākļos ļauj būvniecību ciema teritorijā vietās, kur jau bijusi iepriekšēja apbūve. Taču likumā ir kāda būtiska nianse – par iepriekšēju apbūvi uzskatāmas tikai likumīgi uzbūvētas ēkas, būves vai to pamati, kas konstatējami dabā. Tātad nepietiek ar to, ka īpašumā kaut kas atrodas vai reiz ir atradies. Jābūt iespējai pārliecināties, ka attiecīgā būvniecība savulaik bijusi likumīga. Senāts uzsvēra, ka pretējā gadījumā patvaļīga būvniecība varētu kļūt par pamatu jaunām būvniecības tiesībām, kas būtu pretrunā kāpu aizsardzības mērķim.

📜 Taču šajā lietā bija kāds īpaši interesants apstāklis – saimniecības ēka jau kopš 2008. gada bija ierakstīta zemesgrāmatā! Īpašniece nekustamo īpašumu bija iegādājusies vēlāk, un viņas īpašumtiesības zemesgrāmatā nostiprinātas 2019. gadā. Pilnīgi saprotami, ka viņa atsaucās uz zemesgrāmatas publiskās ticamības principu. Ja valsts oficiālajā reģistrā ir norādīts, ka īpašumā atrodas ēka, kāpēc īpašniekam pēc daudziem gadiem būtu jāpierāda, ka šī ēka savulaik uzbūvēta likumīgi? Administratīvā apgabaltiesa gan konstatēja, ka ēka zemesgrāmatā reģistrēta, pamatojoties uz 2007. gada pašvaldības izziņu, lai gan attiecīgajā laikā šāds dokuments vairs neesot bijis pietiekams pamats reģistrācijai vienkāršotā kārtībā. Līdz ar to apgabaltiesa uzskatīja, ka zemesgrāmatas ieraksts neapliecina būves likumību, un īpašnieces prasījumus noraidīja.

⚖️ Un tieši šeit Senāts saskatīja būtisku juridisku kļūdu! Senāts atgādināja, ka saskaņā ar Zemesgrāmatu likumu zemesgrāmatas ierakstiem piemīt publiska ticamība. Kamēr ieraksts nav grozīts vai dzēsts likumā noteiktajā kārtībā, tas ir jārespektē gan privātpersonām, gan valsts iestādēm, gan tiesām. Turklāt likums paredz īpašu kārtību, kādā zemesgrāmatas ierakstus iespējams apstrīdēt. Ja kāds uzskata, ka citas personas labā veikts nostiprinājums ir prettiesisks, šis jautājums jārisina civilprocesuālā prasības kārtībā. Administratīvā tiesa nevar vienkārši pārņemt šo kompetenci un savā procesā pēc būtības pārbaudīt spēkā esoša zemesgrāmatas ieraksta izdarīšanas tiesiskumu. Senāts secināja, ka apgabaltiesa, apšaubot 2008. gada zemesgrāmatu nodaļas tiesneša lēmuma tiesiskumu, bija pārkāpusi šo kompetences robežu.

🔍 Tomēr ir ļoti svarīgi nepārprast Senāta spriedumu! Senāts neatzina, ka ikviena zemesgrāmatā reģistrēta ēka automātiski uzskatāma par likumīgu iepriekšēju apbūvi Aizsargjoslu likuma izpratnē. Gluži pretēji – spriedumā uzsvērts, ka īpašniekam, kurš vēlas izmantot izņēmumu no būvniecības aizlieguma, ir jāspēj pamatot iepriekšējās apbūves likumību. Zemesgrāmatas ieraksts šajā vērtējumā var būt nozīmīgs pierādījums, taču tas jāvērtē kopā ar citiem lietas apstākļiem un faktisko situāciju dabā. Atšķirība ir tāda, ka administratīvā tiesa nedrīkst iepriekšējās apbūves izvērtēšanas aizsegā pati pārbaudīt un faktiski apšaubīt zemesgrāmatas ieraksta tiesiskumu tādā veidā, kā tas izdarīts šajā lietā.

🏚️ Lietā bija arī strīds par vēsturiskiem ēku pamatiem. Īpašniece norādīja, ka īpašumā saglabājušās senas apbūves paliekas, kuru esība, pēc viņas ieskata, bijusi dokumentēta jau 1996. gadā. Tomēr tiesas rīcībā esošie pierādījumi neļāva pārliecinoši sasaistīt šos pamatus ar vēsturisko apbūvi vai apliecināt to likumīgu izbūvi. Senāts paskaidroja, ka pat tad, ja pamatu esība būtu konstatēta jau 1996. gadā, šāds fakts pats par sevi vēl nepierādītu būvniecības tiesiskumu. Un šeit jāņem vērā ļoti praktiska problēma – kā pierādīt pirms vairākiem desmitiem gadu uzbūvētas ēkas likumību, ja dokumenti nav saglabājušies, iepriekšējie īpašnieki ir mainījušies un kādreizējās pašvaldības arhīvos nepieciešamā informācija var nebūt pieejama? Senāts atzina, ka šādas grūtības var pastāvēt, tomēr tās automātiski neatbrīvo īpašnieku no pienākuma pamatot iepriekšējās apbūves likumību.

👨‍⚖️ Rezultātā Senāts atcēla Administratīvās apgabaltiesas 2024. gada 22. aprīļa spriedumu un nodeva lietu jaunai izskatīšanai. Tas nozīmē, ka īpašniece panāca sev labvēlīgu procesuālu rezultātu, taču vēl ne galīgu atļauju būvēt dzīvojamo māju. Apgabaltiesai lieta būs jāizskata atkārtoti, ievērojot Senāta skaidrojumu par zemesgrāmatas ierakstu publisko ticamību un administratīvās tiesas kompetences robežām. Šis spriedums tādējādi ir nozīmīgs ne tikai piekrastes īpašumu īpašniekiem, bet arī ikvienam, kurš saskaras ar situāciju, kad valsts iestāde apšauba oficiālā reģistrā jau nostiprinātu tiesību nozīmi.

💡 Manuprāt, šī lieta aktualizē ļoti būtisku jautājumu par tiesisko paļāvību Latvijā. No vienas puses, ir pilnīgi saprotami, ka Baltijas jūras piekraste jāaizsargā un vēsturiska patvaļīga būvniecība nedrīkst kļūt par iespēju apiet šodien spēkā esošos ierobežojumus. No otras puses, cilvēkam, kurš iegādājas nekustamo īpašumu un paļaujas uz zemesgrāmatā nostiprinātām tiesībām, ir jābūt iespējai prognozēt savas rīcības tiesiskās sekas. Ja valsts vienā procesā ir nostiprinājusi konkrētas tiesības, bet vēlāk cita valsts institūcija vēlas apšaubīt paša ieraksta tiesiskumu, tas jādara likumā paredzētajā kārtībā. Tāpēc šī sprieduma galvenā mācība nekustamo īpašumu pircējiem ir ļoti praktiska – pirms iegādāties īpašumu ar plānu būvēt, īpaši piekrastē vai citā aizsargājamā teritorijā, nepietiek pārbaudīt tikai zemesgrāmatu. Jāizvērtē arī būvniecības dokumentācija, vēsturiskās apbūves likumība, teritorijas plānojums un konkrētajā vietā noteiktie būvniecības ierobežojumi. Pretējā gadījumā sapnis par māju pie jūras var pārvērsties gadiem ilgā tiesvedībā.