✔️ Zemes un būvju īpašnieku piespiedu dalītā īpašuma attiecības Latvijā gadu desmitiem ir bijušas sarežģītu juridisko strīdu un regulāru likumdošanas izmaiņu krustpunktā. Pēc Satversmes tiesas 2025. gada 10. decembra sprieduma lietā Nr. 2024-21-0103, kurā kārtējo reizi tika konstatēts, ka pastāvošais regulējums nenodrošina taisnīgu atlīdzību zemes īpašniekiem, Tieslietu ministrija ir izstrādājusi konceptuāli jaunu pieeju. Gaidāmie grozījumi likumā "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" liecina par būtisku valsts politikas maiņu: valsts plāno pakāpeniski atkāpties no "mākslīgas" cenu regulēšanas, virzot puses uz brīvā tirgus principiem un dalītā īpašuma izbeigšanu. Mūsu advokātu birojs piedāvā padziļinātu analīzi par to, ko šīs izmaiņas nozīmēs praksē un kā tām sagatavoties.

✔️ Līdz šim likumdevējs mēģināja noteikt konkrētus likumiskās lietošanas maksas "griestus" (piemēram, 4% no kadastrālās vērtības), kas regulāri cieta sakāvi Satversmes tiesā. Jaunais regulējums maina šo paradigmu. Likumā tiks noteikts minimālais likumiskās lietošanas maksas apmērs – 4 procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāk kā 50 eiro gadā. Būtiskākais jauninājums ir tas, ka likums tieši paredz būves īpašniekam un zemes īpašniekam tiesības rakstveidā vienoties par citu lietošanas maksas apmēru. Tas nozīmē, ka 4% ir tikai sākumpunkts. Ja zemes īpašnieks uzskatīs, ka konkrētajos apstākļos šī maksa nepilda taisnīgas atlīdzības funkciju, viņš būs tiesīgs piedāvāt augstāku maksu un strīda gadījumā vērsties tiesā. Zemes īpašniekiem tas paver iespējas prasīt tirgus situācijai atbilstošāku atlīdzību, tiesā pierādot savus argumentus.

✔️ Viena no lielākajām netaisnībām līdzšinējā sistēmā bija situācijas, kad zemes īpašnieka saņemtā lietošanas maksa pat nenosedza valstij samaksājamo nekustamā īpašuma nodokli par zemi. Jaunie grozījumi nosaka, ka būves īpašniekam uz likuma pamata būs pienākums papildus lietošanas maksai kompensēt zemes īpašniekam NĪN maksājumu tā faktiskajā apmērā par likumiskajā lietošanā esošo zemi. Šis ir nozīmīgs solis zemes īpašnieku pamattiesību aizsardzībā. Būvju īpašniekiem (tostarp dzīvokļu īpašniekiem) jārēķinās ar tiešu un tūlītēju kopējo izmaksu pieaugumu, jo NĪN slogs turpmāk pilnībā gulsies uz viņu pleciem. Papildus tam būvju īpašniekiem būs jāsedz arī maksāšanas paziņojuma sagatavošanas izmaksas līdz 15 eiro gadā.

✔️ Reforma iezīmē skaidru termiņu dalītā īpašuma kā īpaša un valsts regulēta režīma beigām. Likumā noteiktais minimālais maksas apmērs (4%) būs spēkā tikai līdz 2031. gada 31. decembrim. Pēc šī datuma zemes likumiskās lietošanas maksa pat minimālā apmērā vairs netiks regulēta ar likumu. Pēc 2031. gada par maksas apmēru pusēm būs jāvienojas pilnībā autonomi (kā jebkurā privāttiesiskā līgumā), vai arī to noteiks tiesa. Valsts skaidri norāda, ka piespiedu dalītais īpašums nav mūžīgs statuss. Likumdevējs atstāj pusēm piecu gadu pārejas periodu, lai pārkārtotu savas tiesiskās attiecības. Pēc šī termiņa tiesvedību risks par maksas apmēru būtiski pieaugs, ja puses nespēs racionāli vienoties.

✔️ Ko tas nozīmē mūsu klientiem?

• Zemes īpašniekiem: Paveras reālas iespējas palielināt ienesīgumu no sava īpašuma. Sākotnēji tas notiks uz NĪN kompensācijas rēķina , bet ilgtermiņā – izmantojot tiesības vienoties vai tiesāties par augstāku lietošanas maksu.
• Būvju (un dzīvokļu) īpašniekiem: Finansiālais slogs pieaugs. Paļauties uz to, ka likums vienmēr garantēs zemu maksu, vairs nevar.
• Stratēģiskais risinājums abām pusēm: Šo izmaiņu galamērķis ir piespiest puses izbeigt dalīto īpašumu. Daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem arvien izdevīgāk kļūs izmantot Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma piedāvātās iespējas zemi izpirkt.

✔️ Mēs stingri iesakām gan zemes, gan būvju īpašniekiem neatlikt šo jautājumu risināšanu uz 2031. gadu. Jau tagad ir vērts veikt juridisko un finansiālo auditu saviem īpašumiem, lai izvēlētos izdevīgāko stratēģiju – savlaicīgu vienošanās noslēgšanu, tiesvedības uzsākšanu vai zemes izpirkšanas procesa iniciēšanu.