📅 Kopš 2026. gada 1. janvāra ir stājies spēkā jauns tiesiskais regulējums, kas būtiski maina nekustamā īpašuma pircēja atbildību par iepriekšējā īpašnieka komunālo pakalpojumu un apsaimniekošanas parādiem. Mūsu advokātu birojs skaidro svarīgākās likuma izmaiņas un sniedz praktiskus ieteikumus, kā pircējam sevi aizsargāt.

🧾 Saskaņā ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likuma 13.¹ pantā, brīvprātīgi atsavinot dzīvokļa īpašumu (piemēram, slēdzot pirkuma līgumu), tā pircējs kļūst atbildīgs par iepriekšējā īpašnieka parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma pārejas brīža. Jaunais regulējums paredz, ka pircējam var nākties segt šādus maksājumus - dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, maksu par komunālajiem pakalpojumiem, piemēram, apkuri, ūdeni, kanalizāciju un atkritumu izvešanu, iemaksas remontdarbu uzkrājumu fondā, kā arī maksu par zemes nomu jeb likumisko lietošanas tiesībām. Svarīgi ņemt vērā, ka pircējam ir pienākums apmaksāt ne tikai parāda pamatsummu, bet arī par samaksas nokavējumu aprēķinātos procentus un līgumsodu. Līdz 2026. gadam tiesu praksē šāda veida parādi tika uzskatīti par iepriekšējā īpašnieka personiskajām saistībām, kas uz jauno īpašnieku automātiski nepārgāja.

⚖️ Pārdevējam saskaņā ar likumu ir pienākums atsavināšanas procesā informēt pircēju par visām savām neizpildītajām saistībām. Situācijā, kad pircējam tomēr nākas segt iepriekšējā īpašnieka parādus, viņam ir likumiskas regresa tiesības pieprasīt šo izdevumu atlīdzināšanu no pārdevēja. Šīs regresa tiesības ir spēkā, ja vien pirkuma līgumā puses nav vienojušās par citādu kārtību, piemēram, samazinot pirkuma maksu.

🔍 Lai izvairītos no negaidītiem finansiāliem zaudējumiem, pircējam pirms darījuma būtu jāveic rūpīga pārbaude:

📑 Jāpieprasa izziņa no pārvaldnieka: Pircējam no pārdevēja ir jāpieprasa mājas pārvaldnieka sagatavota aktuāla izziņa par maksājumiem. Šajā izziņā ir jābūt informācijai par to, vai saistības ir izpildītas, kā arī jānorāda parāda apmērs, pamatsumma, nokavējuma procenti un iespējamais līgumsods.

🏦 Jāpārbauda nekustamā īpašuma nodoklis: Pašvaldībā jāpārliecinās, vai īpašumam nav nekustamā īpašuma nodokļa parāda, jo šāda parāda gadījumā īpašnieka maiņu nav iespējams reģistrēt zemesgrāmatā.

📞 Jāsazinās ar citiem pakalpojumu sniedzējiem: Par pakalpojumiem, ko neapmaksā ar pārvaldnieka starpniecību (piemēram, internets vai gāze), ieteicams tieši sazināties ar komersantiem, lai pārliecinātos, ka parādu nav.

🔐 Kā sagatavot drošu pirkuma līgumu? Pirkuma līgums ir pircēja galvenais juridiskais aizsargmehānisms. Mēs iesakām tajā iekļaut šādus noteikumus:

✅ Pārdevēja garantijas un apliecinājumus: Līgumā jābūt punktam, kurā pārdevējs garantē, ka uz parakstīšanas brīdi nav nenokārtotu maksājumu saistību, vai arī tie tiek precīzi uzskaitīti līguma pielikumā. Ja pārdevējs sniedz apzināti nepatiesas ziņas, šāds apliecinājums dos pamatu prasīt viņa atbildību.

🔄 Precīzu regresa kārtību: Līgumā būtu jānosaka termiņš un kārtība (piemēram, 10 dienu laikā pēc rakstiska pieprasījuma), kādā pārdevējam jāatlīdzina pircējam samaksātā summa par iepriekš neatklātiem parādiem, kas attiecas uz periodu pirms īpašuma nodošanas.

🛑 Līgumsodu: Lai motivētu pārdevēju sniegt tikai patiesu informāciju un atvieglotu zaudējumu piedziņas procesu, līgumā var iekļaut līgumsodu par apliecinājumu pārkāpšanu, to nosakot kā konkrētu naudas summu vai kā procentu no neatklātās parāda summas.