✔️Nekustamā īpašuma, īpaši daudzdzīvokļu namu, pārvaldīšana bieži ir saistīta ar līdzsvara meklēšanu starp viena dzīvokļa īpašnieka tiesībām uz sava īpašuma neaizskaramību un pārvaldnieka pienākumu rūpēties par visas ēkas kopīpašuma tehnisko stāvokli. Bet kas notiek, ja pārvaldnieka rīcība, novēršot vienu problēmu, šķietami pārkāpj otra īpašnieka tiesības? Nesenā Administratīvās apgabaltiesas spriedumā (Lieta Nr. A420140424) tika detalizēti analizēta situācija, kurā pārvaldnieka veiktie darbi uz dzīvokļa īpašnieka terases tika apstrīdēti kā patvaļīga būvniecība. Šis spriedums sniedz vērtīgas atziņas par to, kā juridiski nodalīt pagaidu avārijas novēršanas darbus no būvdarbiem, kuriem nepieciešama saskaņota būvniecības dokumentācija.

✔️Lieta aizsākās, kad daudzdzīvokļu mājas iedzīvotājam (turpmāk – Pieteicējs), kura dzīvokļa īpašumā ietilpa arī ārtelpa – terase uz ēkas jumta, radās konflikts ar ēkas pārvaldnieku (turpmāk – Trešā persona)².

Problēma: Ēkas jumta konstrukcijās (zem Pieteicēja terases) krājās ūdens, radot bojājumus un potenciālus draudus ēkas tehniskajam stāvoklim, kā arī appludinot zemāk esošos dzīvokļus.

Pārvaldnieka rīcība: Lai novērstu problēmu, pārvaldnieks Pieteicēja terases segumā izveidoja padziļinājumu (aptuveni 0,5 0,3 m un 0,3 m dziļumā), kurā ievietoja ūdens sūkni. Sūknis tika pieslēgts elektrībai un tā spiedvads iemontēts drenāžas teknē.

Pieteicēja pozīcija: Pieteicējs vērsās Rīgas valstspilsētas pašvaldības Pilsētas attīstības departamentā (turpmāk – Departaments) ar lūgumu konstatēt patvaļīgu būvniecību. Viņaprāt, jebkurai iecerei, kas skar ēkas konstrukcijas, bija jāsaņem būvatļauja un jāveic saskaņā ar būvprojektu.

Departamenta un pirmās instances tiesas pozīcija: Gan Departaments, gan vēlāk Administratīvā rajona tiesa noraidīja Pieteicēja prasību. Galvenais arguments: veiktie darbi ir pagaidu risinājums ūdens atsūknēšanai, lai mazinātu apdraudējumu, un tie nav uzskatāmi par būvdarbiem Būvniecības likuma izpratnē.

✔️Apgabaltiesa pievienojās zemākās instances tiesas motivācijai un noraidīja Pieteicēja sūdzību, detalizēti paskaidrojot, kāpēc šie darbi nav patvaļīga būvniecība. Tiesa vispirms uzsvēra, ka, lai kādu darbību atzītu par "patvaļīgu būvniecību", vispirms ir jākonstatē, ka tā vispār ir "būvniecība" (vai "būvdarbi"), kam pēc likuma ir nepieciešama būvniecības ieceres dokumentācija. Tiesa secināja, ka konkrētie darbi nav kvalificējami kā būvdarbi vairāku iemeslu dēļ.

✔️Tiesa atzina, ka Būvniecības likums definē būvdarbus kā procesu, kura rezultātā tiek radīta būve, tā pārbūvēta, atjaunota utt. , radot paliekošas sekas . Šajā gadījumā mērķis bija atsūknēt lietus ūdeni, lai novērstu avārijas situāciju un mazinātu ēkai nodarīto kaitējumu. Tas tika atzīts par pagaidu atvērumu, nevis pastāvīgu funkcionālu vai tehnisku uzlabojumu.

✔️Pieteicējs apelācijas sūdzībā uzstāja, ka darbi skar nesošās konstrukcijas, jo tika demontēti hidroizolācijas un siltinājuma slāņi. Tomēr tiesa, atsaucoties uz ekspertīzes atzinumu, konstatēja, ka darbi (atveres izveide 0,39 m² platībā) skāra tikai virsējos terases grīdas slāņus (flīzes, līme, betona slānis, putu polistirols u.c.). Būtiskākais – netika skarta ēkas jumta nesošā monolītā dzelzbetona pārseguma plātne. Līdz ar to netika ietekmēta ēkas nesošo elementu nestspēja.

✔️Tiesa secināja, ka pagaidu sūknis un caurules, kas ievietotas jau esošajās teknēs, neveido jaunu inženiertīklu un nemaina esošo lietus ūdens noteksistēmu. Tāpat netiek mainīts būvapjoms. Tā kā veiktie darbi netika atzīti par būvdarbiem (ne par atjaunošanu, ne pārbūvi), tiesa secināja, ka tiem nav nepieciešami būvniecības ieceres dokumenti. Ja dokumenti nav nepieciešami, tad darbi nevar tikt klasificēti kā patvaļīga būvniecība, un Departamentam nav tiesiska pamata izdot lēmumu par seku novēršanu.

✔️Pieteicējs tiesas sēdē norādīja, ka pārvaldnieka uzstādīto cauruļu dēļ terase tagad lietus laikā applūstot vēl pastiprināti. Šis ir ļoti būtisks punkts, ko tiesa īpaši nodalīja. Tiesa norādīja, ka šim apgalvojumam nav nozīmes konkrētās administratīvās lietas ietvaros, kurā tiek vērtēta tikai būvniecības procesa tiesiskums. Ja Pieteicējs uzskata, ka pārvaldnieka rīcības (pagaidu risinājuma) rezultātā viņa īpašumam ir nodarīti zaudējumi (piemēram, bojāts terases segums vai pasliktināta ūdens notece), šis jautājums ir risināms civiltiesiskā kārtībā, ceļot prasību pret Trešo personu (pārvaldnieku) par zaudējumu atlīdzību.

✔️Šis spriedums kalpo kā svarīgs atgādinājums, ka ne jebkura fiziska iejaukšanās ēkas elementos ir automātiski uzskatāma par būvniecību Būvniecības likuma izpratnē. Izšķirošie faktori ir darbu mērķis (vai tas ir pastāvīgs uzlabojums vai pagaidu risinājums), apjoms un ietekme uz nesošajām konstrukcijām. Vienlaikus spriedums skaidri nodala divus atšķirīgus tiesiskās aizsardzības ceļus - administratīvais process – lai apstrīdētu būvniecības procesa likumību (vai ir nepieciešamas atļaujas), un civilprocess – lai piedzītu zaudējumus, kas radušies pārvaldnieka rīcības rezultātā, neatkarīgi no tā, vai šī rīcība bija tiesiska vai nē. Saskaroties ar līdzīgām domstarpībām ar pārvaldnieku vai kaimiņiem, ir būtiski pareizi identificēt problēmas juridisko dabu un izvēlēties atbilstošāko tiesiskās aizsardzības līdzekli.